模型製作・車の修理・ロレックス等
プラモデルはフェラーリをメインに製作してます

「月刊ホビージャパン」という模型雑誌でカーモデル作例ライターとしてデビューしましたが試行錯誤の連続です 次の仕事は来るのか?ドキドキです😅💦 作例製作中blogは不定期更新になります
長年の整備経験を活かした本気の製作をする時も稀に有ります

カテゴリ: ブログ

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◯◯パレスから賃料減額の話が…………

一番最初の話では
建築後10年は固定で
10年を経過してからは
2年後とに見直しとの話で聞いてましたが

10年経過時に減額交渉も無く
15年経過して
今回初めて減額の話が………

まぁ15年経てば新築物件よりは家賃を下げないと入居者募集もやりにくいとは思いますが

だけど◯◯パレスは家具家電付きなんだよね
(それにインターネットや防犯カメラも有りますよ)
案外これが単身赴任者などに需要有るんですよね
考えてみて貰えば家具や家電を揃えるにもお金が掛かりますよね
それに単身赴任後に家具や家電を待ち帰ると置き場に困ります

それに個人契約より法人契約が多いんですよね


だから隣接の個人向け物件より高くても良いと思うが
◯◯パレスとしてはそう言う事もオーナーには説明せずに隣接より高いので下げますと一方的に近い形で交渉してきますね
調べてる隣接物件価格も◯◯パレス側に有利な安い物件の賃料を出してる可能性も高いですからね
現に資料を見ましたが隣接◯◯パレスの価格は無かった


今回交渉に来た方ノーネクタイでポロシャツ…………
係長らしいが…………

真夏の暑い日ならノーネクタイも判るが
今日ぐらいの気温ならスーツ来てても大丈夫だとは思うのですが

貰った名刺は新品とは思えない状態………

私の自作名刺の方が新品ですけど………


初っぱなから突っ込み所満載なんだけど


提示した来た減額は20%
現在1部屋の賃料が46000円なので8120円の減額
この20%には何か根拠が有るのか?
それも疑問?
これでOKなら儲けもんみたいな提示してるのか?


1部屋8120円の減額と聞いてどう思いますか?
たかが8000円やん
ケチ臭い事を言わなくてもと思われるかも判りませんが

仮に減額が今回だけで済んだとして
この建物は8部屋有りますので
8000×8=64000
1ヶ月で64000円の収入が減ります
一年だと
64000×12=768000
まだ15年契約は有りますので
768000×15=11520000

1152万円の収入減になります

2回目の減額が有ったら収入減はもっと増えます


もっと部屋数の多い物件なら凄い金額になる事が判って貰えると思います



ここまでは理想の話ですが
現実には一番最初に決めた賃料で30年間推移する事は不可能ですので
入居率等で減額は有るとは思いますが
◯◯パレスの業績が上がっても一度下げた賃料を元に戻す事は無いでしょうからね
オーナーとしては少しでも減額を減らしたい訳で


担当者曰く
10年の時点で2000円下がって
その後2年毎に2000円下がってたら
今回の提示額になりますよねだと

それは違う
現に一度も減額なって無いのだから


交渉を蹴ると◯◯パレスの言い分の減額された賃料を勝手に振り込んで来るみたいな話も聞きますね


かなり強引な手口に出てきてるみたいですね
そらぁこんな強引な手口をしてる訳なので業績も回復するわなぁ


3000円ぐらいの減額なら仕方無いかなとは思ってましたが………
3000円の減額でもトータルになると15年で432万減収になります

今回減額になったら今後2度と減額が無い訳と違いますからね
もしかしたら無いかも判らないが、一ヶ月後にまた減額言ってくるかも判らないんですよね



はっきり言って◯◯パレスの業績が悪くなったのはオーナーに責任は無い訳で

手抜き工事などしてたツケですよね






さてどうしますかね?



30年一括借り上げが終わると◯◯パレスは契約終了になり
今の物件は取り壊し
新たに◯◯パレスで建築して一括借り上げ契約になりますが

私の所の物件より先に30年を迎える物件もっとたくさん有りますので
それらのオーナーさんは建て替えして新契約を結ぶのだろうか?
その時に現在ストップしてる新規の建築が復活してるのかだろうか?

◯◯パレスの建物では入居者募集しても入らないと思うし
新たに借金して上物を建てるメリットも無さそうだし
少子化で人口減ってるので空き部屋も多くなってきて客付けに苦労するかな?とも思います


家を建てて住んでも良いですが
車の通れる道路に面して無いので駐車場作れなくて近くに駐車場を借りる必要が有るんですよね
その前に15年後生きてるかな?
それが一番の問題かも?






























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新年明けましておめでとうございます

本年も宜しくお願いします


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ちなみに元旦の朝はウォーキングしませんので


朝から神戸へ初詣です
元旦の朝は阪神高速すいてて1時間で神戸に行けるんですよね


行くのはいつも行く湊川神社ですね



無職の年明けでしたが(^_^;)
今年はどうなりますやら?

1月末に締切が有りますので
のんびり正月と言う訳にもいきませんが






1/9東京へ行きたいですが
川崎の義理姉夫婦が吹田に来るので
行けないんですよね(^_^;)

もしかしたらWさんが東京に有る作品を代理で数点持ち込んでくれるかな?
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新年明けましておめでとうございます

本年も宜しくお願いします


今年の予定としては
現在製作中の
タミヤのラ・フェラーリ
ハセガワの70スープラ
フジミの1/16フェラーリ512BBからのスタートになりますが

512BBは合間に少しするぐらいで
跳ね馬なのに牛歩で…………
丑年なので許して貰うか?(^_^;)


ベースがオータキのモーターライズ時代なので仕方が無いのですが


ラ・フェラーリより新製品のハセガワ70スープラの方を先にアップしていこうかと思ってます

ポルシェの934イェガーマイスターも組みたいし…………

考える事はたくさん有りますが
実際にはなかなか思い通りに進みませんが
今年一年宜しくお願いします





朝から神戸に来てます
奈良を9時前に出れば阪神高速神戸線が空いてるのはいつも通りで
1時間で神戸です
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恒例の湊川神社への初詣です
神戸駅からの道もすいてますね
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混んでたら参拝は辞めようかと思いましたがすいてますね
手早く参拝して出ました
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神戸駅南側のD51
正月の飾りがされてますね
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以前メインに使ってたノートパソコンは娘に取られ………
娘に取られたノートはi7なので快適その物やった

今は古いデスクトップを使ってるのですが
古いと言ってもクワッドなので起動時間は最新に比べたら遅いですが
作動には問題有りませんので

ところが11月の末ぐらいからパソコンを起動時にこの画面が………DSC_1124
そして日付が初期に戻ってしまう………


????
11月の末に復元ポイントが有ったので戻したりしましたが同じく………


ググってみると
マザーボードにボタン電池が付いてる、その電池がだめになるとBIOSの記憶が出来ないので初期に………
早い話バックアップの電池と言う事ですね
何回かカバーは開けて見てますが
ファンの埃とかの点検で
ボタン電池が有るのに気付かなかった(^_^;)

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新しいボタン電池をセット
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日付とかセットし直しですね
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これにて日付が戻ってしまうのは直りました
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2019/8/31
神戸に行ったのですが……


今回の話題は
◯◯◯◯◯の界壁問題です
最初の話では1996年〜2009年に建てられた物件で問題が有る


確か2006年に建てられたはずですが………(娘が生まれた年なので間違える訳は無い!)
調査しましたが不備は無かったと聞いたのですが………
それから2ヶ月も経たずに不備が有りましたと話が変わる………
どないやね!
本当に調査してるのか?………
話が二転三転する………


何かを確認しても連絡も来ない
すぐに担当者は変更になって居ない
別の人になり話がつながらん!
(今回の担当の方も横浜から応援に来てるとか)


説明会では大都会での説明会では本社からお偉いさんが来るみたいだけど
田舎では地区のお偉いさんぐらいしか来ないらしい
2ヶ所の説明会に出た方の話では説明してる事が違うとか………

上お得意様オーナーにはペコペコ頭を下げるが
小口のオーナーに軽視してるみたいな感も有るとか?


不信感をつのらせてるオーナーさんも多いかと思いますね………



8/3に神戸に行ったばかりなのに
それもいつも行く寺の近くですよ!

またまた神戸に行く事に
工事の状況を見る為?
補修工事の状況を確認かと思ったら………
不備の確認らしい………
まだ工事してないの?
報道とかでは補修工事始まってるとか言われてなかったかな?………




朝から阪神高速の渋滞状況を確認
特に渋滞は無くて
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予想外に1時間少しで神戸に到着(((^_^;)
予定の時間より早いので
ウロウロ(((^_^;)
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ある駐車場に車を停めまして
自販機の側面を見たら鉄人(゜ロ゜;ノ)ノ
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確かに新長田駅の西南の若松公園に鉄人28号のモニュメントが有りますけどね(((^_^;)
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(この写真はネットから引用してます)




大正筋商店街
震災で焼けて新しくなりましたが
昔の人通りは無くなってしまいましたね(5年ぐらい前に来た時も同様でしたね)
土曜日の午後1時から2時でこの人通りです
私が子供の頃はもっと人通りが有ったと記憶してます

昔々この大正筋から少し横にそれた所にライト模型店が有りました
震災で焼けて新長田駅の近くに店舗は移転
その後実店舗は閉店して今は鉄道模型専門のネットショップとして残ってるのかな?
子供の頃にはライト模型も通いましたね
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ここは今の名前はふたば学舎
昔の名前は二葉小学校ですね
現在二葉小学校は廃校になり
隣の長楽小学校と統合になってると思います

旧校舎の建物は残ってますが
新校舎は無くなって駐車場になってますね
塀とかも昔の状態で無くて新しくなってます運動場も公園になってます
私の亡くなった母も卒業してますのです昭和初期………
(調べたら昭和4年設立ですね)
勿論私も卒業してますね
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本題から話はそれましたが
こちらを見に神戸に行った訳で
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私が13年前に名付けました!
私は名前を付けただけです!
地鎮祭には来ました!
13年前身重(妊娠9ヶ月)の嫁を連れて!
それだけです(;´∀`)
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初めて中に入りましたね
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天井に穴を開けて界壁の調査
私では有りませんので(((^_^;)
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この建物は屋根が低いタイプなので隣との界壁が全て無いとかでは無いのですが
一部の補強材が取り付けられてる所が切り込みが入ってるのですが
切り込み過ぎで少し隙間が有る状況
でも屋根が低いタイプと言いましても
中央部は雨水が流れるように少しは高くなっですので
天井に16箇所ぐらい穴を開けて点検になるみたいです
この部屋は空室なので調査や工事出来ますが
入居者がまだ居る部屋は何も出来ずですよね
全入居者に退去して貰い工事とか報道はされてましたが………
現実には可能では無いでしょうね
この建物は現在入居者募集は止めてて2階の入居者が自然退去を待つとか………
2階4部屋の工事が終わらないと次の入居者募集は出来ない…………
先の長い話ですよね…………
その間の入居者募集出来ない期間の家賃は◯◯◯◯◯が補償です

さぁ◯◯◯◯◯は大丈夫なんでしょうかね?
30年の一括借り上げ………
そのシステムが出来て30年まだ経過してませんよ
家賃保証も最初の10年だけでその後は2年毎に家賃の見直し、優良物件は家賃が下がりませんが
入居者の少ない所等では家賃減額交渉です
拒めば契約解除で入居者を他の物件へ移動させられる
そして入居者無しで家賃収入無くなりローン返済出来なくなりオーナーは自己破産へ
だから渋々でも家賃ダウンも認める事に
家賃収入とローン返済の額に余裕が有れば
家賃収入が少し減っても………
1戸5000円減額でも部屋数で金額が大きくなりますからね
部屋数が多いと1戸2〜3000円の減額でも差は大きいですよ
それが毎月なので年にすれば何十万、部屋数が多ければ100万とか変わりますよ
100万って大袈裟なと思うかも判りませんが

仮に20戸の物件で家賃5000円減額になれば月で10万、年額で120万です、10年で1200万変わります
20戸ぐらいの物件なら土地代にもよって変わりますが土地と建物で1億5000万から2億ぐらいですかね(土地の金額で変動は有ります)
借入金や元々の土地所有とかで返済金額は変わりますが月の返済は40〜70万ぐらいの返済と違うかな?
月10万家賃収入減ると大ききですよね

3階建てで1ルーム20戸とかの物件も多く見掛けますよ
大袈裟で無いのが判って貰えたと思います

返済の余裕が無い状況なら家賃収入では返済出来ずに自腹を切ることに………


10年は家賃減額しないと確約しておきながら10年以内に家賃減額交渉してオーナーから訴えられてた事も有ったような………


オーナーには豊潤な資金が有るので安心して下さいとか言ってますが
入居者募集出来ない間の空き部屋の家賃を保証してれば底はすぐに尽きますよね………
改修する必要の有る物件数いくら有るんだ!
改修費用も出すんでしょ?

改修後に確実に入居者が戻ってくる保証も無いし………
◯◯◯◯◯の物件は安心出来ない無いから◯◯◯◯の物件にしようか?とか有ると思いますよ
風評被害と言うのですね


経営状況が悪くなれば優良物件でも家賃減額交渉出てくると推測してます
会社にが存続する為には利益を出す必要が有りますからね
オーナー切りが加速しそうな予感も………
サブリース契約なので転売もサブリース契約を継承する条件が付くので売れにくいですね
実際には売りに出てる物件も有りますけどね
今回の騒動で利回りが良い条件で無いと売れなくなったと思いますよ



それに豊潤な資金って1.5倍ぐらいに吹っ掛けてオーナーから巻き上げた建築費も含まれてるのと違う?
他の工務店の方々が見てもこの建築費は高いのでは?とかの噂もチラホラ聞きますよね
現に完成まで早い事………

色々な噂も有りますが火の無い所に煙は立たずとも言います
どこまでが真実なのか?私には判りませんが
経営陣が一新して変わったと言われるようになって欲しいですね
真面目に働いてる社員の方も居てると思いますよ
それではダメだと判ってても上からの指示に逆らえずに言われた通りにしただけの方も多いと思います

まずは入居者の安全ですよ
そしてオーナーが安心出来るようにして頂きたいですね


もし30年無事に過ぎて契約が切れたら
優良物件の場合は◯◯◯◯◯から再建築して再契約の話が出てくると思います
不良物件には再建築再契約の話は出ないでしょうね
◯◯◯◯◯の物件では他の管理会社に頼んでも断られるでしょうね
◯◯◯◯◯の物件には色々な都市伝説が有りますからね
隣の部屋の携帯のバイブの音が聞こえたとか?
ある部屋のインターホンを鳴らしたら
その階の全部屋の人が出てきたとか?

あと17年で30年の一括借り上げの契約は終わります
再建築再契約………
土地が有るので建物代金だけですが
この上物で6000万ですから(13年前で、17年後には建築費も上がってるでしょう)


この土地は公道に面して無くて狭い路地なので家を建てて駐車場作っても車が入れないんですよね(゜ロ゜;ノ)ノ
自宅を建てて住むにも駐車場を借りなければならないんですよね………

やはり使い道は賃貸住宅になるかな?

今より少子化が進んでると賃貸の経営とかやっていけるのかな?………




その後はこちらへ垂水の三井アウトレットパークのマリンピア神戸へ
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明石海峡大橋は近いです
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こちらは六甲山の鉢巻展望台からの神戸の夜景です
展望台では車の外気温度計は20℃を表示してましたね(午後8時過ぎ)
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朝10時前に家を出て
結局家に帰ったのは午後11時頃でした(;´∀`)

疲れましたね
我が愛車のスティングレーは200キロ以上走行
燃費は帰りが一般道だったのでリッター当たり18キロ少しでしたね(帰りも高速だともう少し良かったと思います、それに山登ってますからね)
暑さもマシだったのでエアコンもよく効いてましたが…………
エアコンのリコールの該当車輌では有りませんが
エバポレーターの保証延長車輌に該当してまして
室内ガス漏れして効きが少し悪いような気もしてるんですよね…………

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